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NORMATIVA SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

- Ley 29/1994 de 24 de noviembre sobre arrendamientos urbanos (B.O.E. de 25 de noviembre de 1994Este enlace se abrirá en una ventana emergente )

FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ASPECTOS A DESTACAR

El contrato puede ser verbal o escrito . Se recomienda por escrito , en cuyo caso deberá hacer constar necesariamente:
- La identidad de los contratantes.
- La identidad e la vivienda arrendada.
- La duración pactada.
- La renta inicial del contrato.
- Y las demás cláusulas que las partes acuerden libremente.

Entre estas últimas se recomienda hacer constar:
- Los gastos que soportaran cada una de las partes.
- Inventario de los bienes, enseres, muebles....., existentes en la vivienda y el estado en que se entrega.

El clausurado deberá adecuarse a las normas que expresamente se recogen en esta normativa y a las vigentes en la materia, y en ningún caso podrán ser perjudiciales a los derechos de alguna de las partes contratantes.

DURACIÓN DEL CONTRATO

Será  la que libremente pacten las partes . Si no se pacta ningún plazo o este es indeterminado, la duración es por un año .

PRORROGA DEL CONTRATO

Contratos de duración inferior a cinco años: el arrendatario (inquilino) puede obligar al arrendador (propietario) a prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años .

Excepción : que conste expresamente que el arrendador (propietario) puede ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Pasados los cinco primeros años de duración del contrato, si ninguna de las partes comunica su voluntad de rescindirlo o prorrogarlo, se irá prorrogando automáticamente por años hasta un tope de tres años más .

RESOLUCION ANTICIPADA DEL CONTRATO POR EL ARRENDATARIO (INQUILINO)

Requisitos : comunicar obligatoriamente al arrendador (propietario) su voluntad de no renovarlo, con una antelación mínima a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas de:
- Treinta días si el arrendamiento es inferior a cinco años.
- Treinta días para el arrendamiento inferior a cinco años que haya cumplido y sobrepasado dicho plazo.
- Dos meses si se pactó una duración superior a cinco años y ya han transcurrido los cinco primeros años de duración.


RENTA

- Importe: el que libremente pacten las partes.
- Período de pago: dentro de los siete  primeros días de cada mes .
- Pago anticipado: es posible, pero sólo de una mensualidad .
- Lugar y forma de pago: el que libremente pacten las partes. Si no se pacta nada se hará en metálico y en la vivienda del arrendador (propietario)

Recomendación : exigir al arrendador (propietario) un recibo de pago o pagarle mediante una transferencia bancaria en su cuenta bancaria.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

Durante los cinco primeros años de duración del contrato sólo se podrá actualizar una vez cumplido el primer año de contrato, aplicando el I.P.C. (Índice de Precios al Consumo) de los doce últimos meses. Ello implica que el arrendador (propietario) no puede de forma unilateral aumentar la renta en la cantidad que quiera.

A partir del sexto año , se estará a lo pactado por las partes , en caso contrario se actualizará aplicando el I.P.C . de los doce últimos meses anteriores al mes en que se va a proceder a la actualización.

GASTOS GENERALES Y DE SERVICIOS INDIVIDUALES

Salvo pacto en contrario el arrendador (propietario) está obligado a pagar:
- Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, gastos de conservación del edificio, rehabilitación de la fachada....)
- Servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles e individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.

Salvo pacto en contrario, serán por cuenta del arrendatario (inquilino):
- Los gastos por servicios con que cuenta la vivienda arrendada que se individualicen (agua, luz, teléfono, gas....)


OBRAS EN LA VIVIENDA

El arrendatario (inquilino) no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o provoquen disminución de su estabilidad o seguridad, salvo consentimiento escrito del arrendador (propietario). En otro caso éste puede resolver el contrato o exigir a su conclusión que se repongan las cosas a su estado anterior.

Sí puede realizar, sin sanción alguna, las pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la vivienda, que además serán de su cargo.

Puede, sin embargo, el arrendatario (inquilino) efectuar obras de adaptación de la vivienda a su condición de minusválido o de las personas que con él convivan, previa notificación al arrendador (propietario), y con obligación de reponer la vivienda a su estado anterior al término del contrato.

Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son de cargo del arrendador (propietario) y está obligado a realizarlas sin derecho a elevación de la renta, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario (inquilino). El arrendatario (inquilino) ha de soportar las obras, pero tiene derecho a una reducción de la renta si las obras duran mas de 20 días y queda privado de parte de la vivienda.

Con mayor motivo, las obras de mejora también son de cuenta del arrendador (propietario), pero si quiere llevarlas a cabo durante la vigencia del contrato habrá de preavisar al arrendatario (inquilino) con tres meses de antelación y este, a su vez, en el plazo de un mes, puede desistir del contrato. Si no lo hace habrá de soportarlas pero tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de vivienda afectada y a una indemnización por los gastos que la obra pueda ocasionarle.

FIANZA

Cantidad de dinero equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda, que debe obligatoriamente entregar el arrendatario (inquilino) al arrendador (propietario) en el momento de firmar el contrato .

Finalidad: garantizar al arrendador (propietario) que se le va a devolver la vivienda en las mismas condiciones en que le fue entregada al arrendatario (inquilino)

No se actualizará durante los cinco primeros años de contrato.

Transcurridos los cinco primeros años de contrato a cada prórroga podrá actualizarse hasta hacerla igual a una mensualidad de la renta vigente al momento de solicitar su variación.

Si se pacta un plazo de duración superior a cinco años se estará a lo pactado por las partes sobre su actualización.

El importe de la fianza debe ser restituido al arrendatario (inquilino) al final del contrato.

EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A

1º Conservar y cuidar el inmueble y el mobiliario con la debida diligencia y a dejarlo al término del contrato en las mismas condiciones en que lo recibió. A tal fin, declara se le entrega la vivienda, el mobiliario y utensilios en perfectas condiciones de uso y conservación. Las roturas o pérdidas de piezas del mobiliario y utensilios, incluidos los electrodomésticos, serán de cuenta del arrendatario (inquilino). En caso de mal funcionamiento o averías, el arrendatario (inquilino) solicitará de inmediato los servicios técnicos correspondientes, siendo de su cuenta el importe de los gastos de reparación.

2º Destinar el piso objeto del arrendamiento exclusivamente a vivienda u hogar familiar. A estos efectos, declara el arrendatario (inquilino) que con él conviven las siguientes personas:

No se podrá destinar el piso a cualquier otra actividad.

3º Satisfacer el pago de los daños y perjuicios que por negligencia o por uso inadecuado del inmueble, sus instalaciones, servicios, mobiliario y utensilios se pudiesen causar en el piso o en cualquier otro vecino del edificio.

4º Permitir el acceso a la vivienda, previa comunicación, al dueño de la misma o a la personal que lo represente, a fin de inspeccionar cualquier servicio o instalación, o comprobar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.


DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

En caso de venta de la vivienda, el arrendatario (inquilino) tiene derecho de adquisición preferente, en las siguientes condiciones:

a) Derecho de Tanteo: En el plazo de treinta días desde que el arrendador (propietario) le notifique fehacientemente la decisión de la venta, el precio y demás condiciones de la transmisión.

b) Derecho de Retracto: En el plazo de treinta días desde que el adquirente le notifique fehacientemente las condiciones esenciales de la compraventa, mediante entrega de escritura o documento suscrito al respecto, en el supuesto de que el arrendador (propietario)  no cumpla con su obligación de notificación o esta sea inveraz.

Estos derechos son preferentes sobre cualquier otro similar, excepto el retracto de comuneros o el convencional inscrito en el Registro de la Propiedad.

Para poder inscribir los títulos de la transmisión en el Registro de la Propiedad deberá justificarse el cumplimiento de las notificaciones anteriores. Si la vivienda no está  arrendada, el vendedor habrá de declararlo así en la escritura, con sanción de falsedad en documento público.

No habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda junto con las demás que integra un mismo inmueble.

Los derechos de tanteo y retracto son renunciables en arrendamientos de duración superior a cinco años.

CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

El arrendador (propietario) podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

1º Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (inquilino).

2º Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. El arrendatario (inquilino) se compromete a constituir la correspondiente fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad. En el plazo del arrendamiento que exceda de cinco años, la fianza se actualizará de acuerdo con lo previsto para la actualización de la renta.

3º La cesión o subarriendo de la vivienda arrendada.

4º La realización de daños causados dolosamente en la finca.

5º La realización de obras no consentidas por el arrendador (propietario) cuando el consentimiento de éste no sea necesario.

6º Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

7º Cuando la vivienda permanezca deshabitada más de seis meses sin causa justificada o deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda del arrendatario (inquilino).

El arrendatario (inquilino) podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

1º Cuando el arrendador (propietario) no realice las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

2º Cuando el arrendador (propietario) perturbe la utilización de la vivienda de hecho o de derecho.

INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

Cualquiera de las partes que incumpla con sus obligaciones dará derecho a la que haya cumplido con las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a pedir la resolución del contrato.

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